Freitag, 19. Januar 2018

Freitagsfrage: Steigen die Immobilienpreise weiterhin so rasant?

Seit nunmehr neun Jahren werden Immobilien in Deutschland immer teurer. Manche sprechen schon von einer Preisblase, die bald platzen werde. Droht also dem Preisanstieg im Jahr 2018 oder kurz danach ein jähes Ende, oder geht es munter weiter aufwärts?

Vor allem in Metropolen wie München, Hamburg, Frankfurt und Berlin sind die Preise seit 2009 im Durchschnitt um 80% geklettert, aber auch in den anderen Großstädten sowie den mittleren Städten ist es deutlich teurer geworden, Wohneigentum zu erwerben. Deutsche Bank Research beziffert den Preisanstieg dort auf rund 60%. Im vorigen Jahr hat der Preisauftrieb sogar noch zugenommen, Häuser verteuerten sich im Schnitt von 126 Städten um 6,5% und Wohnungen sogar um über 10%. Trotzdem erwartet die Deutsche Bank vorerst kein Ende des Preisauftriebs. In einer umfangreichen Studie, in der sie vor allem die sechs Metropolen München, Berlin, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart analysiert, kommt sie vielmehr zu dem Ergebnis, dass der Preisgipfel noch einige Jahre entfernt liegen dürfte.

Als Hauptgrund dafür nennt die Deutsche Bank den wachsenden Wohnungsmangel. Trotz zunehmender Bautätigkeit wachse das Angebot langsamer als die Nachfrage. Am Beispiel München sieht das so aus: Von 2011 bis 2017 wurden in der bayerischen Landeshauptstadt fast 52 000 Wohnungen fertiggestellt, also zusätzlicher Platz für etwa 100 000 Menschen geschaffen. Gleichzeitig nahm die Bevölkerungszahl allerdings um 180 000 auf 1,53 Millionen zu. Nötig gewesen wären damit 90 000 neue Wohnungen. Wohnraum ist also deutlich knapper geworden, und das treibt die Preise weiter nach oben. Ähnlich, wenngleich nicht ganz so dramatisch, sieht es in den anderen fünf untersuchten Metropolen aus. München liege inzwischen im europäischen Vergleich auf Rang 7 bei den Immobilienpreisen. Pro Quadratmeter seien sie außerhalb der Innenstadt allein 2017 um rund 1000 Euro auf 6370 Euro gestiegen.

Für weiter kletternde Preise sprechen aber auch noch andere Faktoren: So haben sich die Mieten 2017 in den 126 größten Städten im Durchschnitt so sehr verteuert wie seit 1993 nicht mehr, um 6% bei Neu- und um 7% bei Wiedervermietungen. In den Metropolen war der Anstieg noch ausgeprägter und lag teilweise über 10%. Höhere Mieten aber bedeuten, dass der Anreiz zum Kauf einer Immobilie nicht abnimmt. Dies um so weniger, als die Zinsen immer noch extrem niedrig sind. Die Deutsche Bank rechnet zwar 2018 mit einem Anstieg der Hypothekenzinsen, aber nur um 0,3 Prozentpunkte. Befeuert wird die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich durch die gute Konjunktur und den starken Arbeitsmarkt, die zum einen für viele Menschen eine wichtige Voraussetzung sind, das "Abenteuer" Immobilie zu wagen. Zum anderen sorgen sie dafür, dass der Zuzug in die Metropolen, aber auch in die anderen Städte zunimmt, auch durch die verstärkte Einwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland.

Die Deutsche Bank rechnet deshalb selbst dann "mit einem kräftigen Preis- und Mietwachstum im Jahr 2018", wenn es wider ihren Erwartungen zu einem "Zinsschock" kommen sollte,  also die Hypothekenzinsen um bis zu einen Prozentpunkt zulegen sollten.
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